住宅を購入するには多額の資金が必要になりますが、お金を貯めるよりも住宅ローンを利用した方が、早く住宅を購入できます。

しかし住宅ローンは、人生の中で頻繁に利用するものではないため、少し知識を身に付けておきたいと思っている人もいるのではないでしょうか。

本記事では、これから住宅購入を検討している人向けに、住宅ローンの仕組みや借入可能額の考え方、総返済額を抑えるコツについて解説しています。

住宅ローンの仕組み

住宅ローンは金利タイプや返済方法で、総返済額が大きく変わることがあります。自分に合った住宅ローンを選ぶためにも、まずは住宅ローンの基本的な仕組みを理解していきましょう。

返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つ

住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つがあります。元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になる返済方式。元金均等返済とは、毎月の元金分の支払いが一定になる返済方式のことです。

元利均等返済と元金均等返済の違い

■フラット35　全期間金利2.0%、借入額2,000万円、借入期間35年、全期間固定金利で計算

＜元利均等返済＞

返済回数	元金	利息	毎月返済額
1回目	32,919円	33,333円	66,252円
2回目	32,974円	33,278円	66,252円
3回目	33,029円	33,233円	66,252円
4回目	33,084円	33,168円	66,252円
5回目	33,139円	33,113円	66,252円
35年間の総返済額	約2,782万円

＜元金均等返済＞

返済回数	元金	利息	毎月返済額
1回目	47,619円	33,333円	80,952円
2回目	47,619円	33,253円	80,872円
3回目	47,619円	33,174円	80,793円
4回目	47,619円	33,095円	80,714円
5回目	47,619円	33,015円	80,634円
35年間の総返済額	約2,701万円

また元利均等返済と元金均等返済それぞれの、メリット・デメリットは以下の通りです。

元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリット

返済期間は一般的には35年間

住宅ローンの返済期間は一般的に最長35年間です。また多くの金融機関では、満80歳の誕生日までに完済可能であることを条件にしています。つまり40代後半に差し掛かると、返済期間35年のローンが組めなくなります。

国土交通省　住宅局「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、リフォームを除けば、概ね30年前後の返済期間を選ぶ人が多いようです。

住宅の種類	返済期間
注文住宅（建築）	32.8年
注文住宅（土地）	34.5年
分譲戸建住宅	32.7年
分譲集合住宅	29.7年
中古戸建住宅	28.4年
中古集合住宅	28.5年
リフォーム住宅	16.1年

金融機関によっては、返済期間50年の住宅ローンが利用できる場合があります。ただし返済期間が長いほど毎月の返済額は減らせますが、その分利息負担が大きくなるため、総返済額が増加します。住宅ローンを利用する際は、事前に必ず返済計画や総返済額をご確認下さい。

金利のタイプは「変動金利」と「固定金利」の2つ

住宅ローンの金利は「変動金利」「固定金利」「固定金利期間選択型」の3種類があります。変動金利とは、金融情勢の変化に伴い、返済期間中でも借り入れ金利が変動するタイプのことです。

一方、固定金利は、金融情勢が変化しても借入時の金利が変わることがありません。

また固定金利期間選択型とは、「3年間」「5年間」など一定期間は固定金利で、期間満了後に変動金利と固定金利を選べるタイプの住宅ローンです。固定金利期間が長いほど、金利が高く設定される傾向があります。

みんなどのくらい住宅ローンを借りてるの？

住宅金融支援機構「2022年度 フラット35利用者調査」より、フラット35の融資金額を住宅の種類別に見ると、おおよそ新築が3,000～4,000万円、中古の場合で2,000～2,500万円となっています。

住宅の種類	フラット35の融資額
土地付注文住宅	4,018万円
マンション	3,692万円
建売住宅	3,185万円
注文住宅	2,967万円
中古マンション	2,509万円
中古戸建	2,292万円

住宅ローンを利用している年齢層は30代がトップ

住宅ローンの利用割合を見ると、30代が34.2%と最も多く、40代、50代と続きます。

年代	利用割合
30歳未満	11.9%
30代	34.2%
40代	27.4%
50代	15.6%
60代以上	10.9%

住宅ローンを借りる上で考えたいこと

無理のある金額で住宅ローンを借りてしまうと、後で返済が苦しくなってしまうかもしれません。ここでは借入可能額と返済可能額の違いや、住宅ローンにかかる諸費用など、住宅ローンを借りる上で考えておきたいことについて解説します。

住宅ローンはいくらまで借りられるの？

住宅ローンの借り入れ可能額は、金融機関によって異なりますが、一般的に年収の8倍程度といわれています。例えば年収500万円の人であれば、4,000万円程度借り入れることができる計算です。

ただし、これはあくまでも「いくら借りられる可能性があるか」という水準であり、実際に返済できるかどうかは各家庭の生活費などの支出状況によって異なります。

借りられる額と実際に返せる額は違う

借りられる額（借入可能額）と、実際に返せる額（返済可能額）は違います。返済可能額は、「年間の返済額＝年収の20~25%まで」がひとつの目安です。

年収500万円の人であれば、年間返済額125万円が目安となります。仮にこのケースで返済期間30年、固定金利1.2%の住宅ローンを利用する場合、3,142万円までなら返済していける計算です。

先に紹介した年収500万円の借入可能額4,000万円と比べると、その差は900万円にも上ります。

このように借入可能額と返済可能額は大きな違いがあるため、どちらを選んで良いか迷うかもしれません。

自分に合った住宅ローンの借入額を知るためには、借入可能額や返済可能額を参考にしながら実際にライフプランを作成する必要があります。

ライフプランを作ってみて、毎月の生活費に住宅ローンの返済が上乗せされても、老後や子どもの教育費などの資金を準備できることが確認できれば、安心してマイホームを購入できるでしょう。

マイホーム購入にかかる諸費用

マイホームの購入には、マイホームの売買代金や住宅ローンの利息以外にも、さまざまな諸費用がかかります。主な諸費用と費用の目安は以下の通りです。

諸費用の種類	概要	費用がかかる タイミング	金額の目安
印紙税	売買契約書、ローン契約書に必要な印紙代	契約書を交わす時	契約金額によって異なる（例）住宅ローンの借入額1,000万円超～5,000万円以下の場合2万円
事務手数料	金融機関への事務手数料	融資実行時	融資額の2.2%が一般的、定額型や事務手数料がかからないケースもある
保証料	保証機関への保証料	融資実行時または、月々の返済時	融資実行時（一括前払い）：融資額の2%程度月々の返済：金利に0.2%程度を上乗せ
登録免許税	登記にかかる税金	残金決済・引渡時	新築住宅の場合、固定資産税評価額×0.4%（軽減措置が適用される場合は0.15%）
不動産取得税	土地や建物など、不動産を取得した時に一度だけかかる税金	納付書に記載されている期限までに支払う	原則、固定資産税評価額×4％ （新築、中古ともに軽減措置あり）
不動産仲介手数料	不動産仲介会社を利用した時の手数料	売買契約時と引渡時に半額ずつ	税抜物件価格×3%＋6万円＋消費税が上限
修繕積立基金	マンションの大規模修繕などの費用になる資金	新築マンションの引渡時	数10万円

住宅ローンの総返済額を少なくするポイント

住宅ローンの総返済額は、工夫次第で抑えられる場合があります。以下、住宅ローンの総返済額を少なくするポイントを紹介します。

頭金を準備する

頭金とは住宅購入の際に、代金の一部として現金で支払うお金のことです。頭金を多く用意することで、住宅ローンの借入額が減るため、結果的に総返済額も少なくなります。

3,000万円の物件を全期間固定金利型・金利1.5%で35年返済する場合、頭金があるとどれだけ総返済額が変わるか見てみましょう。

【頭金を用意することで総返済額はどれくらい変わる？】

	頭金なし	頭金10%	頭金20%
頭金	0円	300万円	600万円
総返済額	約3,857万円	約3,472万円	約3,086万円
合計	約3,857万円	約3,772万円	約3,686万円

住宅ローンは頭金なしでも利用できますが、手付金や諸費用は借りられないケースが多いため、その場合は自分で用意する必要があります。

また、車の購入費や子どもの教育費など、まとまったお金が別でかかるかもしれません。総返済額を減らそうとして、無理に頭金を増やすのは避けましょう。

返済方法を工夫する

住宅ローンの返済方法のうち、元利均等返済よりも、元金均等返済の方が総返済額が少なくなる傾向があります。

元金均等返済は、元金の返済ペースが一定であり、元利均等返済と比べ、住宅ローン借り入れ当初の元金返済ペースが速いため、総支払利息を抑えることができます。

ただし、借入当初は元利均等返済よりも、月々の返済額が高くなるため、家計に無理のない水準であるかしっかり確認することが重要です。

また、金融機関によっては元金均等返済を選択できない場合もありますので、注意しましょう。

住宅ローンの繰上げ返済はするべきか？

住宅ローンの繰上げ返済とは、毎月の返済とは別に住宅ローンの一部あるいは全部を予定よりも早く返済することを指します。

繰上げ返済を利用すると、利息が減るため、総返済額を抑える効果があります。ただし繰上げ返済は手数料がかかる場合があるため、手数料込みでメリットが出るかシミュレーションなどで事前に確認しておきましょう。

また無理に繰上げ返済にお金を使ってしまうと、車の購入資金や子どもの教育資金などが不足してしまうかもしれません。

繰上げ返済は、ライフプランを作成した上で、金額やタイミングを検討するのがおすすめです。

住宅ローンは返済できる金額で検討しよう

住宅ローンを借入可能額まで借りてしまうと、せっかく理想通りのマイホームが購入できたとしても返済が苦しくなってしまうかもしれません。

住宅ローンと上手に付き合うためには、「いくら借りられるか？」ではなく、「いくらなら無理なく返済できるか」を基準に借入額を設定しましょう。

人生で一番大きな買い物といわれているマイホームの購入は、教育費用や老後資金等、今後発生する大きな出費のことも踏まえて、しっかりとマネープランを立てることが重要です。